Ограниченные вещные права на земельные участки

Действующее российское законодательство закрепляет следующие ограниченные вещные права на землю:

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Некоторые авторы также отмечают, что к ограниченным вещным правам тяготеют право безвозмездного пользования и аренда земельных участков. Однако в силу дискуссионности этого вопроса в данном параграфе будут рассмотрены только право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и сервитут.

Следует отметить, что предусмотренные гражданским законодательством право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом не применяются в отношении земельных участков, если только они не входят в состав имущественного комплекса, передаваемого собственником.

В ЗК РФ по отношению к лицам, ограниченного владеющими и пользующимися земельными участками, используются понятия землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), обладатели сервитута (лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками).

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»из ЗК РФ изъяты ст. 20. «Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками» и ст. 21 «Пожизненное наследуемое владение земельными участками». В настоящее время соответствующие ограниченные вещные права на землю урегулированы Главой 17 ГК РФ и ст. 39.9 ЗК РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования землей – это не ограниченное установлением срока право пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, предоставляемое исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям и центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Пункт 3 ст. 268 ГК РФ закрепляет, что в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

С момента вступления ЗК РФ в силу юридическим лицам иных организационно-правовых форм, а также гражданам (в том числе гражданам – индивидуальным предпринимателям) земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Если же решение о предоставлении указанным лицам земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования все-таки принято после вступления в силу ЗК РФ, то оно должно быть признано в судебном порядке недействительным в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащим применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Граждане вправе, а юридические лица иных организационно-правовых форм обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности либо на право аренды по своему выбору.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию Земельный участок, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование используется землепользователем в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Землепользователи, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела.

Носитель права пожизненного наследуемого владения земельным участком, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении него правомочиями владения и пользования пожизненно с передачей данного права по наследству.

Римскому праву известен его аналог – эмфитевзис, т. е. наследственное право владения чужой землей с обязанностью вносить арендную плату в пользу собственника и не ухудшать имения (земли использовались для разведения садов и виноградников).

Объектами рассматриваемого ограниченного права являются земельные участки, также находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Однако в качестве субъектов выступают физические лица, приобретшие данное право до введения в действие ЗК РФ.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность в соответствии с законодательством о «дачной амнистии».

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. Однако в соответствии со ст. 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В зависимости от оснований и порядка установления различают частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, как правило, по соглашению между собственниками земельных участков. Однако в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, и иные лица вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

С учетом положений ст. 39.24. ЗК РФ заключать соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, а также государственное или муниципальное унитарное предприятие либо государственное или муниципальное учреждение. В целом, особенности установления частного сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены гл. V.3 ЗК РФ.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Срок частного сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ.

По требованию собственника земельного участка, обремененного частным сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен (ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (ст. 23 ЗК РФ).

Подобные нужды связываются с необходимостью:

• прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
• размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
• использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
• использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ.

Объектом публичного сервитута может стать не один участок, а сразу несколько земельных участков (земель).

Пункт 13 ст.23 ЗК РФ закрепляет общее правило, согласно которому в случае, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Исключения (случаи безвозмездного публичного сервитута) предусмотрены п.6 ст.39.46 ЗК РФ.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

01.09.2018 г. ЗК РФ был дополнен новой главой – гл. V.7 «Установление публичного сервитута в отдельных целях».

Положения данной главы ЗК РФ позволяют определить «публичный сервитут в отдельных целях» как разновидность публичного сервитута, устанавливаемого в следующие целях:

• размещение объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (ехнологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд;
• складирование строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;
• устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройство пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги;
• размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;
• проведение инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также инженерных сооружений.

Уровень органа власти, принимающего решение об установлении публичного сервитута в отдельных целях, а также срок его действия зависят непосредственно от цели, для которой он устанавливается.

Статья 39.44 ЗК РФ регламентирует основания для отказа в установлении публичного сервитута. Также не допускается установление публичного сервитута в отдельных целях в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства. Исключения из этого правила предусмотрены п. 5 ст. 39.39 ЗК РФ.

Обременение земельного участка частным или публичным сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (ч. 2 ст. 274 ГК РФ; ч. 5 ст. 23, ст. 39.46 ЗК РФ). Кроме того, в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статьей 275 ГК РФ обеспечивается право следования, т. е. сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок. Так же закрепляется, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.