Главная » Справочник » Аграрное право » Аукцион и иные процедуры предоставления земельных участков

Аукцион и иные процедуры предоставления земельных участков

Итак, новая редакция Земельного Кодекса РФ предполагает, в частности, на аукционе и без аукциона.

Отдельно закреплены нормы о порядке приобретения гражданами земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 39.18 ЗК РФ). Она близка к имеющейся процедуре получения участков под ИЖС и в ней совмещены принципы конкурсного и бесконкурсного порядка приобретения прав на землю.

Аукционы по продаже земельных участков или права аренды земельных участков (статьи 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ) Важной новеллой в регулировании вопросов о земельных аукционах, на наш взгляд, стало то, что ЗК в новой редакции более понятно урегулировал случаи, когда заинтересованные лица сами, не дожидаясь инициативы властей, могут инициировать аукцион.

С заявлением о проведении аукциона можно обратиться в следующих случаях:

Если утверждены проекты межевания территории.
Если проект межевания не утвержден, но желаемый участок находится на межселенной территории.
Если участок поставлен на кадастровый учет, имеет координаты границ, определенную категорию и разрешенное использование.

Кроме того, дефакто инициировать аукцион о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского фермерского хозяйства может гражданин, обратившись с заявлением о предоставлении ему земельного участка для указанных целей. В этом случае аукцион проводится при наличии других заявок на предоставление того же участка (ст. 39.18). Подробнее об этой процедуре в следующем материале.

В остальных случаях аукционы проводятся только по инициативе уполномоченного органа. В предыдущем варианте изменений Земельного Кодекса РФ, которые не попали в окончательную редакцию, можно было инициировать аукцион и в населенном пункте, если это не столица субъекта федерации. Напомню, что по старой редакции Земельного Кодекса РФ возможность инициировать аукцион была предметом споров в практике.

Законом предусмотрен закрытый перечень из 19 оснований для отказа в проведении аукциона (п.8 ст. 39.11 ЗК РФ). В целом данные основания понятны и могут быть разделены на три группы:

Группы оснований отказа в проведении аукциона:

нарушение прав третьих лиц: наличие на участке чужих объектов недвижимости – пп.8,9 п.8 ст. 39.11, наличие чужих прав на участок – пп.7, 13, 16, 17, 18 п.8 ст. 39.11;
неготовность участка к аукциону: границы подлежат уточнению – пп.1 п.8 ст. 39.11, отсутствие регистрации права публичной собственности (кроме случаев, когда участок относится к неразграниченной государственной собственности) – пп.2 п.8 ст. 39.11,не определены предельные параметры разрешенного строительства – пп.3 п.8 ст. 39.11, не определены технические условия – пп.4 п.8 ст. 39.11, не определено разрешенное использование или разрешенное использование не соответствует целям, указанным в заявлении – пп.5 п.8 ст. 39.11, не определена категория земли – пп.6 п.8 ст. 39.11, ТУ, РИ, категории, определенных границ и т.д.;
запрет приватизации: участок зарезервирован или предназначен для публичных нужд – пп.12, 14, 15, 19 п.8 ст. 39.11, ограничение в обороте или изъятие из оборота – пп.10, 11 п.8 ст. 39.)

Большая часть оснований отказа, отнесенных ко второй группе, в действительности не является собственно причиной отказа в проведении аукциона, а разрешается в процессе подготовки аукциона: границы земельного участка уточняются на основании утвержденной по заявлению заинтересованного лица схемы (кроме случаев, очевидно, когда участок находится в границах населенного пункта), регистрация права публичной собственности выполняется по заявлению заинтересованного лица после кадастрового учета земельного участка, технические условия должны быть получены уполномоченным органом.

Однако имеются и препятствия, которые, по моему мнению, тоже могут быть устранены уполномоченным органом, однако, закон не возлагает на них такой обязанности. В частности, это относится к случаям, когда не определена категория или разрешенное использование земельного участка.

До 01.01.2020 года уполномоченные органы власти вправе отказывать в проведении аукциона по основаниям, предусмотренным законами субъектов федерации.

Аукционы по продаже участков в собственность для строительства, теперь проводятся исключительно для предоставления участков гражданам под ИЖС, ЛПХ, КФХ, садоводство, дачное хозяйство (п.2 ст. 39.2, п.7 ст. 39.11, ст. 39.18 ЗК РФ в новой редакции). Во всех остальных случаях, земельные участки для строительства предоставляются на аукционах только в аренду.

В регулировании собственно процедуры проведения аукциона обращает на себя внимание следующее:

Начальная цена продажи земельного участка может определяться по выбору уполномоченного органа, как кадастровая или как рыночная стоимость данного земельного участка – п.12 ст. 39.11.
По результатам аукциона на право заключения договора аренды определяется размер ежегодной арендной платы, кроме случаев, прямо указанных в законе (п.16 ст. 39.11). Начальная цена устанавливается уполномоченным органом по своему выбору как рыночный размер арендной платы, либо как 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Сведения об аукционе размещаются:

В Интернете на едином ресурсе, утвержденном Правительством.
В СМИ, в котором публикуются муниципальные нормативные акты.

Создается реестр недобросовестных участников аукциона, куда включаются сведения о победителях аукциона, уклонившихся от заключения договора (пункты 26-34 ст. 39.12 ЗК РФ в новой редакции) Сведения являются и исключаются из реестра по истечении двух лет. Лица, включенные в реестр, не допускаются к участию аукционах.

Аукционы проводятся в электронной форме за исключением случаев предоставления участков гражданам и КФХ для ИЖС, садоводства, дачного хозяйства, ЛПХ, а так же сельскохозяйственного производства (ст. 39.13).

Также основания возникновения права собственности граждан на земельные участки могут быть предусмотрены законодательством субъекта Федерации.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права собственности, удостоверяемая правоустанавливающим документом. В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Договоры, которые заключают собственники с арендаторами, а также переданные в субаренду земельные участки, договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Предыдущая статья Аренда государственного и муниципального имущества Следующая статья Возникновение, изменение и прекращение прав на землю крестьянского (фермерского) хозяйства

Статьи по теме